「自分の畑に家を建てたい。
相続した農地を宅地にして活用したい」
このような場合は農地法に基づく手続き（農地転用）が必要です。
岡山市・倉敷市・玉野市で農地の手続きにお困りの方は、ともに行政書士事務所へご相談ください。
その他近隣地域、お気軽にご相談下さい。
農地を活用する前に｜転用の意味と法的ルールを確認
農地法では、「農地」や「採草放牧地」に該当するかどうかを、土地の登記簿上の地目ではなく、実際の利用状況（現況）によって判断します。
作物を育てる（耕作）目的で使われている土地のことです。
一時的に耕作されていなくても、いつでも耕作できる状態であれば「農地」として扱われます（例：休耕地、不耕作地）。
※自宅の庭で趣味として行う家庭菜園などは、原則として農地には該当しません。
農地以外の土地であっても、草を刈って家畜の餌にしたり、放牧のために使われている土地のことです（牧草地など）。
農地法では、これも農地と同じように規制対象になります。
※以下の説明では、便宜上「農地」と表記していますが、実際には「採草放牧地」も含まれます。
農地を住宅・店舗・駐車場・資材置場など、農業以外の目的に使うことを指します。
- 国土を無駄なく、計画的に活用するため
- 安定的な食料供給のために、質の高い農地を保全するため
そのため、「使う予定はないが、念のため買っておく」といった資産保有目的での取得は禁止されています。
農地法第3条・第4条・第5条の違い
| 条文 | 対象となる行為 | 説明 | 具体例 |
|---|---|---|---|
| 第3条 | 農地の権利移転（売買・贈与・賃借） | 農地を農地として使う前提で、所有権や賃借権などを移す場合に必要 | ・親が所有する田んぼを、息子に相続ではなく贈与する ・農業法人が近隣の農地を買い足す ・農業者が隣の畑を借りて耕作面積を広げる |
| 第4条 | 自分の農地 | 自分が所有する農地を、住宅・駐車場・店舗など農業以外の用途に変える場合に必要 | ・自宅の隣の畑を駐車場にする ・自分の田んぼに太陽光パネルを設置する ・自分の畑に資材置場を作る |
| 第5条 | 他人の農地 | 農地を取得（売買・賃借など）し、取得後に農業以外の用途に使う場合に必要 | ・空き農地を購入して、アパートを建てる ・農地を借りて、資材置場として使う ・農地を買って、駐車場として運用する |
補足ポイント
- 第3条は「農地のまま使う」前提なので、転用は含みません。
- 第4条は「自分の農地を転用」するケースで、所有者が変わらないのが特徴。
- 第5条は「他人の農地を取得して転用」するケースで、所有権や使用権の移転＋転用がセットになります。
- 便宜上表では「売買・贈与・賃借」と記載していますが、農地法第3条の許可対象には、これら以外にも 地上権、永小作権、質権、使用貸借（無償での貸し借り）、その他の使用・収益を目的とする権利の設定・移転 が含まれます。また農地法第5条の権利の取得も同様に広範な権利が対象となります。
農地を売買・贈与・賃借するには（農地法第3条）
農地を農地のまま売買・貸し借りする場合は、農業委員会の許可が必要です。
「実際に農作業に従事すること」「効率的に利用できること」などが条件となります。
▼届出だけで済むケース
相続などで農地を取得した場合は、許可は不要ですが「農業委員会への届出」が必要です。
（時効取得や法人の合併なども同様です）
農地転用（農地法第4条、第5条）の基準
農地を住宅や駐車場などに変えるには、土地の場所によって手続きが異なります。
原則として「許可」が必要です。
農地や自然環境を守るため、安易な転用は規制されています。
●立地基準：農地の種類（青地、甲種、第1種〜第3種）によって判断
●一般基準：確実に転用されるか、周辺に被害がないか等
街として発展させる区域のため、許可は不要で「届出」のみとなります。
ただし、住宅を建てる前に届出を行う必要があります。
※1,000㎡以上の場合は都市計画法の開発許可が必要です。
耕作者が自分の農地に200㎡未満の農業用倉庫を建てる場合は、許可不要（市町村への届出が必要）です。
農地についての考え方
概要
今後10年以上、優先的に農業利用すべき優良農地です。
原則として転用は許可されません。
やむを得ず転用する場合は、まず「農振除外（青地から外す手続き）」が必要です。
※代替地がないことなど、非常に厳しい要件を満たす必要があります。
青地以外の農地です。青地ほど厳しい規制はありません。
「農振除外」は不要ですが、「農地転用許可（または届出）」は必要です。
※他法令との関係
開発許可が必要な場合は、農地転用許可と同時に申請を行います。
他法令の許可が必要な場合
農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内で農地を転用する場合
農用地区域からの除外が必要。
都市計画法の開発許可が必要な農地転用を行う場合
開発許可と農地法の転用許可は同時に行います。
ご依頼の流れ
①お問い合わせ
まずはご相談ください。
※農地の所在地・面積が分かる資料（地図・登記簿・公図など）をご準備いただけるとスムーズです。
② 事前調査（有料）
ご提供いただいた資料をもとに、農地の現況や区域区分（市街化区域／調整区域）を確認し、転用や売買等が可能かどうかを調査します。
- 必要に応じて追加資料のご提出をお願いしたり、弊所で代理取得する場合があります
- 調査の結果、手続きが困難な場合でも調査費用は発生いたします
- 調査費用は事前にご案内し、原則として先払いとなります
③ 正式受任（手続き可能と判断された場合）
事前調査の結果、手続きの見込みがあると判断した場合に限り、正式にご依頼をお受けいたします。
④ 業務着手
申請書類の作成・関係機関との調整など、必要な手続きを進めます。
- 原則として着手金を事前にお支払いいただきます
- 業務完了後に残金をご精算いただきます
⑤ 手続き完了
許可取得後、書類一式をお渡しします。
※万が一、申請が不許可となった場合でも、費用は発生いたしますのでご了承ください。
費用
まずは資料を拝見し、最適な手続きと費用の目安をご案内いたします。
※手続き困難な場合でも調査費用は発生します。
※正式依頼時は申請費用に充当（値引き）します。
※添付図面は作成済みのものを流用した場合の目安です。
※分割払いや後払いのご希望も柔軟に対応いたします。
所要期間
- 許可（3条・4条・5条）：申請受付後 1～2か月
- 届出（市街化区域）：届出後 1～2週間
農地法手続きを中心に、相続や不動産に関する一般的なご相談にも対応しています。
土地や相続に関する手続きを、状況に応じて整理しながらサポートします。